产业透视

广州地税发布八项土地增值税清算问题的处理指引

作者: 来源: 时间:2020-03-26

    广州市地方税务局日前印发通知(穗地税函[2008]342号),明确以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题等八项土地增值税清算工作问题的处理指引。
  通知表示,以下问题均根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号,以下简称“187号文”)的规定进行明确。

  以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题
  通知明确,房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造,以房产补偿给被拆迁方的,对补偿面积相等的部分,以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入;对补偿面积超过拆迁面积的部分,根据“187号文”第三条第一项规定,按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本,上述补偿给被拆迁方的房产成本,计算土地增值税扣除项目时,允许加计扣除。

  土地增值税清算合法有效凭证确认问题
  针对土地增值税清算合法有效凭证确认问题,通知分六类情况进行了说明。
    一是根据“187号文”第四条第(一)项规定,房地产开发企业不能提供合法有效凭证的,计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题,在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前,即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的,企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的,经清算小组合议确定后,可给予扣除:1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料;2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的,根据“187号文”第四条第(一)项规定,企业不能提供合法有效凭证的,计算扣除项目金额时不予扣除。

    二是房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的,应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的,企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的,经清算小组合议确定后,可给予扣除:1.提供相关的土地使用权转让协议;2.相应盖有公章的实际支付凭证。

  三是房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的,按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。

  四是房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费,应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。

  五是房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的,应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据,也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。

  六是房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金,按不超过建设工程款5%的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的,但在计算扣除项目金额时不允许扣除。

  取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题
  通知明确,房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的,按《实施细则》第七条第(一)项规定计入取得土地使用权所支付金额;房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的,按《实施细则》第七条第(二)项规定计入房地产开发成本;一方出资、一方出地合作开发的房地产项目,项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款,能提供合法有效凭证的,允许在该项目清算时予以扣除;房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的,其装修费用计入房地产开发费用;对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的,其样板房装修费用计入房地产开发成本;房地产开发企业委托境内外公司进行项目开发管理,经审核实际发生的劳务后,实际支付的金额能够提供合法有效凭证的,允许计入相应的扣除项目;房地产开发企业根据已经制订的相关上缴标准向上级公司缴纳管理费,再通过上级公司返还支付相关费用的,按实际支付相关费用并且提供合法有效凭证的,允许计入相应的扣除项目。

  财务费用中利息支出扣除问题
  房地产开发企业没有发生利息费用,即利息支出为零,其他房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)(二)项规定计算的金额之和的5%计算扣除;《实施细则》第七条第三款中的金融机构是必须具有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务的许可证的金融单位。

  “普通住宅”与“非普通住宅”的认定和执行问题
  根据《关于贯彻<财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知>的补充意见》(穗地税发[2006]167号)第一条规定,住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。

  扣除项目分摊计算问题
  通知明确,房地产开发企业分期开发项目清算时,只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊,在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的,不得预提公共配套的成本费用,待实际发生时,在发生当期清算时计算扣除;房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施,先按不同项目占地面积计算分摊,再按清算项目内建筑面积计算分摊。

  房地产开发企业代收税费是否计入销售收入问题
  通知明确,对于代收税款,不计入销售收入。代政府部门收取各项费用,根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号]第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让房地产收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

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